Preguntas y respuestas sobre Comunidades de Vecinos. Reformas, morosidad y goteras

PREGUNTAS Y RESPUESTAS. Otras cuestiones sobre Comunidades de Vecinos

Continuamos con diferentes dudas sobre cómo actuar cuando surgen problemas en el ámbito de una comunidad de vecinos. En este artículo vamos a ver tres aspectos:

Mantenimientos y reformas, Morosidad y Filtraciones y/o goteras en las comunidades de propietarios

MANTENIMIENTOS Y REFORMAS de Comunidades de Vecinos:

Los problemas más habituales en los inmuebles con pocos vecinos surgen especialmente en el momento de pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Además, al ser pocos vecinos, normalmente, cada uno debe pagar más para cubrir los gastos, de ahí que lo eviten mientras pueden. La Ley de Propiedad Horizontal, que rige las comunidades de propietarios, establece que el presidente es el responsable de todo ello, si bien puede delegar en un administrador.

MOROSIDAD:

No hay plazos estipulados por ley, por lo que el margen que se le conceda depende de cada comunidad de propietarios. En cualquier caso, lo habitual es reclamar primero la deuda por escrito y a partir de tres recibos pendientes, el resto de los vecinos puede tomar acciones legales contra el moroso. La Ley establece con claridad cómo se deben repartir los gastos en la comunidad (la escritura de cada inmueble establece un coeficiente de participación por propietario según la superficie de su piso, la orientación de éste y su uso (local, vivienda, garaje)).

FILTRACIONES Y/O GOTERAS:

Un informe técnico deberá determinar el origen de la filtración. Según Ley de Propiedad Horizontal toda comunidad de propietarios debe tener al menos un 5% de fondo del presupuesto anual para posibles derramas -gastos, imprevistos por averías, etc. Para estas comunidades LDC cuenta con el plan de Contabilidad & Cobros.

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MANTENIMIENTOS Y REFORMAS para Comunidades de Vecinos con poco propietarios

Los problemas más habituales en los inmuebles con pocos vecinos surgen especialmente en el momento de pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Además, al ser pocos vecinos, normalmente, cada uno debe pagar más para cubrir los gastos, de ahí que lo eviten mientras pueden. La Ley de Propiedad Horizontal, que rige las comunidades de propietarios, establece que el presidente es el responsable de todo ello, si bien puede delegar en un administrador.

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Si el ascensor sirviera para suprimir barreras arquitectónicas, ¿qué acuerdo tendría que tomarse?

Si con la instalación del nuevo ascensor se pretende suprimir las barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalía, o mayores de 70 años, bastará el acuerdo de la mayoría del total de propietarios que representen mayoría de cuotas, con la obligación de contribuir todos sin excepción, a tenor de lo preceptuado en el art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, tanto si han votado a favor o en contra. Instalación o sustitución de los ascensores

La instalación o sustitución de los ascensores es un caso típico de potencial conflictividad entre los vecinos de una comunidad. 

Conflicto: Algunos propietarios pueden oponerse a pagar la parte del gasto que excede su cuota mensual de gastos ordinarios por estar en contra de la mencionada instalación (por ejemplo si se oponen los vecinos del bajo y primero).

Información: casos de instalación de ascensor nuevo o sustitución de uno viejo 

• Acuerdo y vinculación a vecinos. La instalación se llevará a cabo siempre y cuando estén de acuerdo la mayoría de los vecinos y se cuente con el consentimiento de los propietarios del bajo y del primero. La comunidad no les puede repercutir gastos que sobrepasen el importe de la mensualidad aunque no se les pueda privar del uso del nuevo servicio. Esta última interpretación de la Ley es controvertida, ya que se hace en función del artículo 11 de la LPH, que señala que si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el vecino no conforme no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

• Caso de vecinos con minusvalias. Si en el inmueble viven personas con minusvalías, basta con el acuerdo de las 3/5 partes de los propietarios. Todos los vecinos estarían obligados al abono de la instalación del ascensor..

• Caso de sustitución o reparación. La sustitución o reparación de ascensores puede llevarse a cabo tomando el acuerdo por mayoría de los propietarios. Su coste se asume por todos los vecinos, utilicen o no el ascensor. Sin embargo, los propietarios no conformes no están obligados a pagar cuando la sustitución no sea necesaria para el funcionamiento del servicio.

• Seguros. Si una comunidad de vecinos quiere contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra la utilización de infraestructuras o equipamientos comunes tales como el ascensor /es, será suficiente con el acuerdo mayoritario de los vecinos.

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Preguntas habituales sobre ascensores en un Comunidad de Vecinos

En mi Comunidad de Vecinos es necesario hacer unas modificaciones en el ascensor para cumplir la normativa vigente.

Aprovechando la circunstancia algunos vecinos han propuesto realizar una serie de mejoras que incrementan considerablemente el presupuesto inicial. Yo vivo en un primero y nunca uso el ascensor. Quisiera saber hasta que punto estoy obligado a pagar las modificaciones que se proponen en la comunidad. También me gustaría saber si al renunciar yo al uso del ascensor, ya que al hacer las modificaciones se puede poner una botonera con cerradura para restringir el uso, podría estar exento del pago del mantenimiento y o de las reparaciones.

Respuesta
Las modificaciones que tengan por objeto el cumplimiento o adecuación del ascensor a la normativa vigente, dada la finalidad de las mismas, constituye un gasto al que, cada propietario debe contribuir con su cuota de participación.

El hecho de que un propietario renuncie al uso del ascensor, en modo alguno le exonera de contribuir al pago que la adecuación del ascensor pueda comportar.

PREGUNTA

¿Se puede instalar el ascensor en una Comunidad en el caso de que para dicha instalación se necesiten realizar obras complementarias?

RESPUESTA
Efectivamente los artículos 12 y 17, regla 1ª., de la Ley de Propiedad Horizontal pueden chocar en determinados momentos, pues bien el segundo de los preceptos indicados permite instalar nuevo ascensor con los 3/5 de los coeficientes de la finca, el primero de las 3/5 partes de la Comunidad. No basta con que uno o varios propietarios digan otra cosa u opinen de distinta manera, el acuerdo de la Junta se impone y su única salida es la impugnación judicial.

PREGUNTA

¿Cómo actuar cuando en una Comunidad de Vecinos hay pocos vecinos?

RESPUESTA
Los desacuerdos por el gasto que genera mantener el inmueble son la principal causa de polémica en las viviendas con pocos vecinos. Quienes piensen mudarse, o vivan en un inmueble con pocos vecinos deben tener en cuenta una serie de problemas de los que no podrán escapar y a los que, tarde o temprano, deberán enfrentarse, como los derivados de las inspecciones del edificio o la morosidad de algún vecino.

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Los propietarios de los bajos y locales, ¿están obligados a pagar la instalación del ascensor?

Continuamos con la serie de artículos que estamos dedicando al tema de los ascensores en las comunidades de vecinos.

¿Los propietarios de los bajos y locales tienen la obligación de pagar la instalación de un nuevo ascensor?.

En primer lugar, el acuerdo debe adoptarse por los 3/5 del total de propietarios, en número o cuotas, conforme el artículo 17, regla 1ª. , de la actual Ley de Propiedad Horizontal. Si esto se consigue, se trata de que la finca en conjunto obtiene una mejora, una valoración conjunta superior, por lo que también todos deben de participar, pues ésta es la norma general del artículo 9.1 e) de la Ley.

Otra cosa es que aquellos que no tienen posibilidad de uso, bajos o locales, puedan quedar luego exonerados de la conservación normal y mantenimiento, pero no de la instalación. Hay que distinguir entre ambos conceptos. Uno, aquellas obras extraordinarias o instalaciones que suponen que el inmueble tenga la misma o superior valoración, en la que todos se benefician en la proporción del coeficiente, aunque no usen el servicio.

Y otra, lo que es los normales gastos de mantenimiento, en los que pueden ser exonerados o incluso exigir que así se haga.

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¿Cuál es el proceso para instalar un ascensor en una Comunidad de Propietarios que carezca de este servicio, pero que se quiere instalar?

Comenzamos una serie de artículos sobre las dudas más frecuentes que ocurren en el seno de una Comunidad de Vecinos a la hora de la instalación de ascensor.

Instalar un ascensor en una comunidad de vecinos que no lo tenga.

La instalación del ascensor, atendiendo a la nueva normativa de la LPH., art. 17.1, requiere la aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que representen a su vez las 3/5 partes de las cuotas de participación, por lo que en ningún caso se excluyen de este computo a las lonjas y los bajos.

Respecto al pago de este nuevo servicio y habiendo obtenido el quorum legalmente exigido, todos, sin excepción, están obligados, según establece el citado apartado 1 del art. 17, salvo que exista una exoneración concreta en el Título Constitutivo, que en este caso está claro que no se dará o bien que se acuerde en Junta, pero en principio, insistimos, los locales y los bajos también deben participar en el gasto.

Otra cosa, que seguramente se esté dando en algunas Comunidades, es que los bajos y locales tenga un porcentaje elevado, esto es, necesario para obtener el acuerdo, al que está claro se opondrán por suponer un gasto y no obtener beneficio alguno, por lo que la Junta, si realmente desea la instalación exonerará a los propietarios que no lo van a utilizar y de este modo se podrá obtener el acuerdo al votar a favor éstos últimos pero, repetimos, salvo que esto se decida en Junta, todos deberán abonar el importe que la nueva instalación suponga.

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¿Y SI EL ADMINISTRADOR SALIENTE SE NIEGA A ENTREGAR LA DOCUMENTACIÓN?

El administrador de fincas saliente debe entregar la documentación en un plazo de 24 horas

Lo ideal una vez adoptado el acuerdo de Cese del Administrador saliente, es conveniente que en la propia Junta donde se adopte este acuerdo, se le requiera para que en el plazo máximo de 24 horas entregue toda la documentación de la Comunidad a quien ejerza las funciones de presidente.

Es deseable que ese requerimiento al administrador de fincas se haga constar también en el propio acta.

En el caso de no atender este requerimiento, quien ejerza las funciones de Presidente remitirá un Burofax al administrador cesado reclamándole de nuevo la entrega en un nuevo plazo de 24 horas, apercibiéndole de que, en el caso contrario se ejercitarán las acciones legales oportunas.

En caso de negativa a esta nueva petición, habrá que estudiar con el Departamento Jurídico en cada caso concreto las acciones legales y jurídicas a emprender. 

Es imprescindible que sea cual fuere la fecha de entrega de la documentación, se prepare y firme por el Administrador cesado un listado de los documentos entregados. Así mismo la debe recabar el Presidente con apoyo del nuevo Administrador, por ser este primero el representante legal de la Comunidad.

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