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viernes, 10 de junio de 2016

EL PRIMER ASCENSOR EN EL BARRIO DE SAN ANTÓN DE ELCHE

Gracias al esfuerzo de los vecinos y las gestiones de este despacho, por fin se han conseguido iniciar las esperadas obras de instalación de un ascensor en una de las escaleras que administramos en el barrio de San Antón.



En unas semanas será una realidad y los vecinos podrán disfrutar de sus enormes comodidades que supone un ascensor en este tipo de edificios.  




Confíe en su administrador colegiado APM ADMINISTRADORES







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lunes, 13 de julio de 2015

Problemas de convivencia vecinal más comunes en verano

Recientemente hemos leído un artículo muy interesante en la edición digital del Diario el Mundo sobre los problemas de convivencia en las Comunidades de Vecinos durante el periodo estival.

Llegó el verano, y al mismo tiempo las comidas y cenas con amigos, la convivencia, etc. ¡¡Pero ojo¡¡ esto no te da derecho a incumplir con las normas de comunidad, así que debemos ser conscientes que no todos tus vecinos están de vacaciones y quieren descansar.

Confía en Administradores de Fincas Colegiados para dar solución a los conflictos de convivencia y mucho más, sabran mediar en el conflicto siempre aplicando las Ley de Propiedad Horizontal y las normas de convivencia.



Os dejamos el artículo en cuestión

Vecinos que 'echan humo' en verano


Llega el verano, época de cenas en el patio del piso bajo -afortunado su propietario-, de fiestas de fin de curso de los estudiantes, de cumpleaños en la piscina o en el salón comunitario, etc. Pero también el momento de que llegue hasta mi colada -prestamente tendida- el olor a barbacoa  -exactamente, procedente del patio del susodicho afortunado- , el ruido que provoca la música a todo trapo del piso de al lado, etc. Llega el verano, pero no el momento del descanso. Las comunidades de propietarios siempre están funcionando.

En la planta baja puerta A de la comunidad La Colmena, en el madrileño PAU de Las Tablas, vive Alfonso, su esposa Carmen y sus dos hijos, Carmencita y Alfonsín, de seis y cuatro años de edad, respectivamente. Ah, y el perro, Coquetes, siempre integrado en el marco familiar. Comparten con otros tres vecinos el patio comunitario, al que sólo puede accederse desde cada una de sus casas. Un patio que, aunque es propiedad de toda la comunidad, tiene uso y disfrute exclusivo de los cuatro vecinos.

Es sábado. Algunos vecinos ya se encuentran en su pueblo disfrutando del fin de semana. Alfonso, que se ha quedado con su familia en Madrid, ha organizado una barbacoa con unos amigos. Están por llegar.

Paquita, propietaria del piso 1 puerta A, sóolo una planta por encima de la vivienda de Alfonso ha hecho, como todas las mañanas, la colada. Cae la tarde, y aprovechando el buen tiempo tiende la ropa para despreocuparse de ella en toda la noche.

Ring...ring...ring. Suena el telefonillo de manera cada vez más insistente. Son los amigos de Alfonso que van apareciendo con sus hijos a la cena. No hay vuelta atrás. La carne ya está echada en el asador. Nunca mejor dicho.


Paquita duerme. "He descansado", cuenta al día siguiente a Marta, su vecina de la puerta de enfrente. "Pues abajo han montado una pequeña fiestecita", el comenta Marta. Pero Paquita no se ha percatado . "¡No he escuchado nada!", exclama. Sin embargo, su sorpresa es mayúscula cuando recoge la ropa del tendedero. Un molesto olor a morcilla y panceta impregna sus camisas y pantalones.

Muy furiosa, Paquita baja a la casa de Alfonso para increparle por el estado en el que ha quedado su ropa y por no haberle avisado con anterioridad de que iba a hacer una barbacoa. La respuesta del causante del problema es muy directa: "Yo en mi casa puedo hacer lo que quiera". ¿Tiene razón Alfonso?

Es lunes. La afectada acude a ver a Don Pedro, el vecino del 5º D recién elegido presidente de la comunidad y que está convencido de que sin él la La Colmena se vería abocada al desastre. Nada más lejos de la realidad.

Don Pedro escucha con atención a Paquita y, antes de darle una respuesta, ese mismo día acude al despacho del administrador de fincas de la comunidad para que éste le traslade las posibles soluciones al conflicto de la barbacoa.

En primer lugar, y echando mano de la legislación, Gregorio, el administrador, aclara que no existe ninguna normativa municipal que prohíba el uso de barbacoas en la comunidad de propietarios. No obstante, con buen tino, plantea regular su uso a través de normas de régimen interno de la comunidad para así evitar que se convierta en una actividad molesta para todo el vecindario. No olvidemos que el patio, aunque es de uso y disfrute de Alfonso y de otros tres vecinos, no deja de ser un elemento común.

Pasado un tiempo, la comunidad aprobará en junta incorporar a sus normas de régimen interno la necesidad de un previo aviso de los propietarios de los bajos que quieran hacer uso de sus barbacoas y utilizarlas preferiblemente en fin de semana.

Otra alternativa (no recomendable) habría sido acudir a un tercero: un juez. Un proceso innecesario teniendo en cuenta que se trataba de un conflicto inherente a la comunidad que demandaba una solución pacífica.

VÍA
http://www.elmundo.es/blogs/elmundo/historias-de-una-escalera/2015/07/09/vecinos-que-echan-humo-en-verano.html

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sábado, 27 de junio de 2015

Si busca un Administrador de Fincas para su comunidad, que sea colegiado. Garantía de calidad.

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Más info

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martes, 31 de marzo de 2015

CONTAR CON UN ADMINISTRADOR DE FINCAS TIENE SUS VENTAJAS

La figura del administrador de fincas para una comunidad de vecinos o propietarios nació en su día para prestar un servicio a esos vecinos en la gestión financiera, técnica y legal de sus comunidades.



Ante la complejidad de estas acciones y frente a una legislación de la propiedad horizontal cada vez más compleja el administrador de fincas tiene su razón de ser. Los vecinos delegan en un profesional o empresa especializada esa gestión pero siempre bajo una supervisión y una elección de profesionales con la debida formación y experiencia.

Básicamente podemos ver dos beneficios directos en la elección de una administrador de fincas. Por una lado directamente relacionado con la función del presidente de la comunidad de vecinos y, por otro, con cada uno de los propietarios.

Para el presidente es bastante fácil de suponer. Que te elijan como presidente de tu comunidad de vecinos es una carga y muchas veces bastante engorroso (todos no tenemos los anhelos de protagonismo o ansias de ser presidentes de la comunidad de vecinos emulando a una conocida serie de televisión). El administrador trabaja directamente con el presidente, ayuda y organiza tu función de una manera más ágil y fácil.

Básicamente supone un ahorro en el tiempo dedicado a la redacción y revisión de la documentación diario que necesita una comunidad de vecinos y tener al lado un especialista en la Ley de Propiedad Horizontal es toda una ventaja. Esta asesoría legal es muy importante a la hora de tomar decisiones que nos afecten directamente.

Beneficios de una administrador de fincas para los propietarios en una comunidad de vecinos

La mayoría de los propietarios, por no decir todas, vemos la gestión de una comunidad como algo complejo y problemático. Un administrador contribuirá a hacerte la vida más fácil en esta parcela:

Te ayuda a sacarle el máximo partido a los presupuestos de tu comunidad
Te mantiene informado de lo que está ocurriendo en tu comunidad
Te permite contar con un profesional que actúa de intermediario imparcial en cualquier problema o conflicto entre vecinos, entre la comunidad y un vecino o viceversa.

FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS según artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde al administrador:


a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. Dentro de esta competencia entra toda actividad destinada a velar por el debido cumplimiento y respeto del título constitutivo, de los estatutos, del reglamento de régimen interior, así como los acuerdos de la Junta de Propietarios. Igualmente tiene por finalidad garantizar un correcto funcionamiento de la Comunidad de Propietarios. A estos efectos, dentro del concepto de titulares debe incluirse no sólo a los propietarios, sino también a los ocupantes de los pisos o locales, por ejemplo, arrendatarios, usufructuarios, etc. El Administrador, para cumplir esta la función, deberá realizar visitas periódicas al inmueble, así como atender las comunicaciones que reciba de cualquier copropietario.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta general, el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. El Administrador es la persona encargada de confeccionar los presupuestos de la Comunidad, que deben ser aprobados por la Junta de Propietarios ordinaria. El Administrador deberá observar la reglamentación específica que sobre la materia pueda establecerse el título constitutivo y/o en los estatutos. Aunque el artículo 20.b LPH no lo señale expresamente, hay que entender que el Administrador también es el encargado de elaborar las cuentas y el balance definitivo de ingresos y gastos, que debe ser objeto de aprobación por la Junta de Propietarios. Es recomendable que se envíe a todos los copropietarios, junto con la convocatoria para asistir a la Junta de Propietarios ordinaria, una copia de los presupuestos y del balance de ingresos y gastos del ejercicio anterior, a fin de que todos los propietarios puedan examinar detenidamente ambos documentos.

c) Atender a la conservación y mantenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. El administrador se encarga de la conservación de las instalaciones y servicios comunes de la Comunidad de Propietarios, de la ejecución de los acuerdos de la Junta de Propietarios relativos a la conservación y entretenimiento del inmueble, así como de la realización de toda clase de reparaciones urgentes que no puedan dilatarse el tiempo. Dicha función puede ser desempeñada sin necesidad de autorización previa de la Junta de Propietarios. La LPH no especifica el medio que debe utilizar el Administrador para informar de las reparaciones y medidas urgentes que haya adoptado. Podrá informar personalmente o utilizando cualquier medio de comunicación (teléfono, carta, telegrama, email). Lo importante será que pueda probar que existió dicha comunicación.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. Este es un claro exponente de las funciones ejecutivas encomendadas al Administrador. Se debe extender al resto de los acuerdos de la Junta de Propietarios que, no teniendo relación con materia de obras, no requieran la participación del Presidente de la Comunidad como representante legal de la misma. Para que el Administrador pueda ejecutar estos acuerdos, necesita disponer de los fondos de la Comunidad.

e) Actuar, en su caso, como secretario de la comunidad y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta. Existen otros procedimientos que la ley obliga a cumplir en relación con las normas de seguridad (colocación de extintores, inspecciones de las conducciones de gas, etc.) que estarán también a cargo del administrador de la Comunidad.


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jueves, 29 de enero de 2015

Si el ascensor sirviera para suprimir barreras arquitectónicas, ¿qué acuerdo tendría que tomarse?

Si con la instalación del nuevo ascensor se pretende suprimir las barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalía, o mayores de 70 años, bastará el acuerdo de la mayoría del total de propietarios que representen mayoría de cuotas, con la obligación de contribuir todos sin excepción, a tenor de lo preceptuado en el art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, tanto si han votado a favor o en contra. Instalación o sustitución de los ascensores

La instalación o sustitución de los ascensores es un caso típico de potencial conflictividad entre los vecinos de una comunidad. 


Conflicto: Algunos propietarios pueden oponerse a pagar la parte del gasto que excede su cuota mensual de gastos ordinarios por estar en contra de la mencionada instalación (por ejemplo si se oponen los vecinos del bajo y primero).



Información: casos de instalación de ascensor nuevo o sustitución de uno viejo 


Acuerdo y vinculación a vecinos. La instalación se llevará a cabo siempre y cuando estén de acuerdo la mayoría de los vecinos y se cuente con el consentimiento de los propietarios del bajo y del primero. La comunidad no les puede repercutir gastos que sobrepasen el importe de la mensualidad aunque no se les pueda privar del uso del nuevo servicio. Esta última interpretación de la Ley es controvertida, ya que se hace en función del artículo 11 de la LPH, que señala que si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el vecino no conforme no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Caso de vecinos con minusvalias. Si en el inmueble viven personas con minusvalías, basta con el acuerdo de las 3/5 partes de los propietarios. Todos los vecinos estarían obligados al abono de la instalación del ascensor..

Caso de sustitución o reparación. La sustitución o reparación de ascensores puede llevarse a cabo tomando el acuerdo por mayoría de los propietarios. Su coste se asume por todos los vecinos, utilicen o no el ascensor. Sin embargo, los propietarios no conformes no están obligados a pagar cuando la sustitución no sea necesaria para el funcionamiento del servicio.

Seguros. Si una comunidad de vecinos quiere contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra la utilización de infraestructuras o equipamientos comunes tales como el ascensor /es, será suficiente con el acuerdo mayoritario de los vecinos.

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lunes, 26 de enero de 2015

Preguntas habituales sobre ascensores en un Comunidad de Vecinos

En mi Comunidad de Vecinos es necesario hacer unas modificaciones en el ascensor para cumplir la normativa vigente.

Aprovechando la circunstancia algunos vecinos han propuesto realizar una serie de mejoras que incrementan considerablemente el presupuesto inicial. Yo vivo en un primero y nunca uso el ascensor. Quisiera saber hasta que punto estoy obligado a pagar las modificaciones que se proponen en la comunidad. También me gustaría saber si al renunciar yo al uso del ascensor, ya que al hacer las modificaciones se puede poner una botonera con cerradura para restringir el uso, podría estar exento del pago del mantenimiento y o de las reparaciones.

Respuesta
Las modificaciones que tengan por objeto el cumplimiento o adecuación del ascensor a la normativa vigente, dada la finalidad de las mismas, constituye un gasto al que, cada propietario debe contribuir con su cuota de participación.

El hecho de que un propietario renuncie al uso del ascensor, en modo alguno le exonera de contribuir al pago que la adecuación del ascensor pueda comportar.



PREGUNTA

¿Se puede instalar el ascensor en una Comunidad en el caso de que para dicha instalación se necesiten realizar obras complementarias?


RESPUESTA
Efectivamente los artículos 12 y 17, regla 1ª., de la Ley de Propiedad Horizontal pueden chocar en determinados momentos, pues bien el segundo de los preceptos indicados permite instalar nuevo ascensor con los 3/5 de los coeficientes de la finca, el primero de las 3/5 partes de la Comunidad. No basta con que uno o varios propietarios digan otra cosa u opinen de distinta manera, el acuerdo de la Junta se impone y su única salida es la impugnación judicial.

PREGUNTA

¿Cómo actuar cuando en una Comunidad de Vecinos hay pocos vecinos?


RESPUESTA
Los desacuerdos por el gasto que genera mantener el inmueble son la principal causa de polémica en las viviendas con pocos vecinos. Quienes piensen mudarse, o vivan en un inmueble con pocos vecinos deben tener en cuenta una serie de problemas de los que no podrán escapar y a los que, tarde o temprano, deberán enfrentarse, como los derivados de las inspecciones del edificio o la morosidad de algún vecino.

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martes, 20 de enero de 2015

¿Cuál es el proceso para instalar un ascensor en una Comunidad de Propietarios que carezca de este servicio, pero que se quiere instalar?

Comenzamos una serie de artículos sobre las dudas más frecuentes que ocurren en el seno de una Comunidad de Vecinos a la hora de la instalación de ascensor.

Instalar un ascensor en una comunidad de vecinos que no lo tenga.


Instalación de ascensores en Comunidades de Vecinos

La instalación del ascensor, atendiendo a la nueva normativa de la LPH., art. 17.1, requiere la aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que representen a su vez las 3/5 partes de las cuotas de participación, por lo que en ningún caso se excluyen de este computo a las lonjas y los bajos.

Respecto al pago de este nuevo servicio y habiendo obtenido el quorum legalmente exigido, todos, sin excepción, están obligados, según establece el citado apartado 1 del art. 17, salvo que exista una exoneración concreta en el Título Constitutivo, que en este caso está claro que no se dará o bien que se acuerde en Junta, pero en principio, insistimos, los locales y los bajos también deben participar en el gasto.

Otra cosa, que seguramente se esté dando en algunas Comunidades, es que los bajos y locales tenga un porcentaje elevado, esto es, necesario para obtener el acuerdo, al que está claro se opondrán por suponer un gasto y no obtener beneficio alguno, por lo que la Junta, si realmente desea la instalación exonerará a los propietarios que no lo van a utilizar y de este modo se podrá obtener el acuerdo al votar a favor éstos últimos pero, repetimos, salvo que esto se decida en Junta, todos deberán abonar el importe que la nueva instalación suponga.

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jueves, 15 de enero de 2015

¿Cuáles son las Funciones de un Administrador de Fincas?

Según artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde al administrador de fincas:



a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios

Hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. Dentro de esta competencia entra toda actividad destinada a velar por el debido cumplimiento y respeto del título constitutivo, de los estatutos, del reglamento de régimen interior, así como los acuerdos de la Junta de Propietarios. Igualmente tiene por finalidad garantizar un correcto funcionamiento de la Comunidad de Propietarios. A estos efectos, dentro del concepto de titulares debe incluirse no sólo a los propietarios, sino también a los ocupantes de los pisos o locales, por ejemplo, arrendatarios, usufructuarios, etc. El Administrador, para cumplir esta la función, deberá realizar visitas periódicas al inmueble, así como atender las comunicaciones que reciba de cualquier copropietario.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta general

...el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. El Administrador es la persona encargada de confeccionar los presupuestos de la Comunidad, que deben ser aprobados por la Junta de Propietarios ordinaria. El Administrador deberá observar la reglamentación específica que sobre la materia pueda establecerse el título constitutivo y/o en los estatutos. Aunque el artículo 20.b LPH no lo señale expresamente, hay que entender que el Administrador también es el encargado de elaborar las cuentas y el balance definitivo de ingresos y gastos, que debe ser objeto de aprobación por la Junta de Propietarios. Es recomendable que se envíe a todos los copropietarios, junto con la convocatoria para asistir a la Junta de Propietarios ordinaria, una copia de los presupuestos y del balance de ingresos y gastos del ejercicio anterior, a fin de que todos los propietarios puedan examinar detenidamente ambos documentos.

c) Atender a la conservación y mantenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes...

dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. El administrador se encarga de la conservación de las instalaciones y servicios comunes de la Comunidad de Propietarios, de la ejecución de los acuerdos de la Junta de Propietarios relativos a la conservación y entretenimiento del inmueble, así como de la realización de toda clase de reparaciones urgentes que no puedan dilatarse el tiempo. Dicha función puede ser desempeñada sin necesidad de autorización previa de la Junta de Propietarios. La LPH no especifica el medio que debe utilizar el Administrador para informar de las reparaciones y medidas urgentes que haya adoptado. Podrá informar personalmente o utilizando cualquier medio de comunicación (teléfono, carta, telegrama, email). Lo importante será que pueda probar que existió dicha comunicación.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.


Este es un claro exponente de las funciones ejecutivas encomendadas al Administrador. Se debe extender al resto de los acuerdos de la Junta de Propietarios que, no teniendo relación con materia de obras, no requieran la participación del Presidente de la Comunidad como representante legal de la misma. Para que el Administrador pueda ejecutar estos acuerdos, necesita disponer de los fondos de la Comunidad.

e) Actuar, en su caso, como secretario de la comunidad y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.


f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Existen otros procedimientos que la ley obliga a cumplir en relación con las normas de seguridad (colocación de extintores, inspecciones de las conducciones de gas, etc.) que estarán también a cargo del administrador de la Comunidad.

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